Witam,

Rozglądamy się z żoną za domem. Z racji posiadania dwójki małych dzieci i tak czy siak sporej ilości pracy, przynajmniej w moim wykonaniu raczej odrzucamy wizję kilku lat z życia i budowania się. Przejrzeliśmy już kilka domów i nawet jeden nam całkiem podpasił. Po rozmowach z właścicielami doszliśmy do wniosku, że gdzieś się z kasą pewnie byśmy byli w stanie spotkać...

Poprosiłem więc o numer księgi wieczystej. Patrzę a tam:
1. Hipoteka banku - niby spoko ale duża.
2. Hipoteka przymusowa - ZUS
3. Hipoteka przymusowa - ZUS, druga pewnie dalsze odsetki albo coś

Czy jest w ogóle sens rozważać kupno dalej? Jak się nie władować na minę? Na PW mogę podesłać dokładny numer księgi wieczystej jak ktoś może mi udzielić konkretniejszych odpowiedzi.

Dom mimo iż 12-letni wygląda na dość zadbany i zbudowany z bdb materiałów. Ale jakiejś fachowej oceny stanu technicznego jeszcze nie robiłem.

Ale to i tak w umowach spisujecie, że przed zakupem obecny właściciel powinien wyzerować całą hipotekę, więc z tego powodu bym nie odrzucał oferty.

Kolega kupował mieszkanie z hipoteką i wszystko było spisane notarialnie, wpłata zaliczki, itp. Potem właściciel wyczyścił hipotekę i dokończono formalności.

no tak, tylko tak na oko suma zadłużenia hipotecznego na ten dom to jakieś 80+% ceny za jaką bym ten dom chciał kupić. Zaliczką nie wyzerują tu żadnej hipoteki. Ba mogą mieć problem z wyzerowaniem tych zusowskich (w sumie ponad 130tys.)

Powinno być tak że pieniądze przelewasz wierzycielom w zamian za zdjęcie hipoteki. Pytanie czy w tym wypadku uda się tak załatwić. Z bankiem tak, bo to standard. Z ZUS nie mam pojęcia. To instytucja państwowa więc ciężko moze być cokolwiek załatwić. 

Powinno być tak że pieniądze przelewasz wierzycielom w zamian za zdjęcie hipoteki.

Aaaaa tylko nie to. Najpierw umowa przedwstępna u notariusza, a potem albo Ty spłacasz ten ich ZUS, albo idziecie razem dokonać wpłaty, a dopiero potem umowa notarialna.

Moze warto isc do doradcy? Ja tez jestem na etapie kupna mieszkania i mam podobna sytuację

@vindix Bardzo zdecydowanie tak. Zapis notarialny jest ostateczny i nienaruszalny. To dobrze, tak ma być, ale nie ma potem tłumaczenia że się nie wiedziało.

@kotin
Wiadomo że musisz mieć na to umowę...  Najczęściej w formie promesy. Chodzi o zasadę, że dzielisz na części i przelewasz różnym stronom. Nie jest tak, że przelewasz wszystko "właścicielowi" i liczysz, że wszystko pospłaca.

Sam kupowałem ok. 2 lata temu dom z hipoteką (banku). Dokładnie tak to wyglądało. Bank wystawił promesę, że po spłacie pozostałego zadłużenia zdejmie hipotekę. Jedna transza poszła do banku, druga do właściciela. Jest to zupełnie normalna rzecz. Podejrzewam, że większość lokali w nowym budownictwie, ma hipoteki.

Prawda jest taka, że najbezpieczniej jest wtedy kiedy sami kupujemy na kredyt hipoteczny. Wtedy nasz bank już zadba, aby zrobić wszystko tak, żeby transakcja była dobrze zabezpieczona. W przeciwnym wypadku wziąłbym doradcę. To jednak spore kwoty. Szczególnie jeśli kupujemy od osoby mającej widoczne problemy finansowe, lepiej się dobrze zabezpieczyć.

Powiem tak, patrząc na sam dom nie wpadłbym na to, że osoba może mieć problemy finansowe. Hipoteka w banku- tak, w końcu można ją mieć i spokojnie sobie spłacać. Ale hipoteki przymusowe to już nie jest tak fajnie.

Sam też bym kupował na hipotekę bo nie mam takiej gotówki. I tak pewnie bym brał jakiegoś doradcę, chyba że bank by o wszystko zadbał.

Jeśli sam planujesz brać kredyt to oczywiście, że bank o wszystko zadba i to 10 razy. Skoro finansuje zakup to jemu nawet bardziej niż tobie zależy, aby zabezpieczenie kredytu nie było obciążone.
Zresztą tak samo powinien zrobić notariusz. Możesz, chcąc się dodatkowo zabezpieczyć, podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

@lukxxx

sprawa jest prosta, bardzo popularne jest w Polsce sprzedawanie mieszkań/domów/działek obciążonych hipotekami - tworzy się umowę w której jest to zautomatyzowane - z tego co płacisz , automatem ulegają pokryciu hipoteki, a potem dopiero reszta kasy jest uwalniana dla starego własciciela.

oczywiście musi to zrobić ktoś kto ma pojęcie jak to napisać i przeprowadzić, ale generalnie nie jest to nic bulwersującego ani dziwnego. 

oczywiście pod warunkiem że suma hipotek jest mniejsza niż płacona kwota.

@Lukxxx 
W wyniku skoków/spadków cen nieruchomości może się zdarzyć że suma hipotek jest wyższa niż wartość (cena na jaką się umówiliście) nieruchomości. Jeśli tak nie jest to spoko. Jeśli tak jest to wtedy musisz się upewnić że właściciele spłacą wcześniej te zadłużenia. 

Jeszcze istotna uwaga - wartość hipotek nie jest równoważna wartości zadłużenia. W normalnych sytuacjach ustanawia się je raz (często nawet na wyższą kwotę niż dług) i zdejmuje dopiero po całkowitej spłacie. Może być więc tak, że faktyczne zadłużenie jest o wiele niższe od wartości ustanowionych hipotek.

@Lukxxx napiszę bez ogródek daj sobie spokój z taką działką, kupując ją bierzesz  sobie cały ten bałagan na głowę. Wpis hipoteczny oznacza zabezpieczenie roszczenia. Jeżeli dłużnik traci mienie, które było zabezpieczenie roszczeń (czyli długów właściciela działki) osób lub podmiotów to wierzyciele postanowią szybko odzyskać swoje wierzytelności mniemając że nowy właściciel nie będzie się do tego palił, a stary poprzedni właściciel wskaże źródło zabezpieczenia swoją byłą nieruchomość. Kupując nieruchomość bierzesz na siebie jej całe dobrodziejstwo. Jak czytałeś w KW kolejka już się zaczęła ustawiać, a ty tak naprawdę nie wiesz, jakie jeszcze instytucje się zgłoszą. Lepiej poszukaj sobie innej działki z mniej sensacyjną historią i nie wierz w zapewnienia właściciela. A tak na marginesie takie sprawy lepiej załatwiać w porozumieniu z zaufanym prawnikiem. Porady prawne kosztują ale są mniej kosztowne niż utrata majątku.

1. Cena hipotek jest mniejsza niż przewidywana wartość transakcji (750-800 tys). A wartość domu może i jeszcze większa, ale by się sprzedawał kilka lat...

2. ZUS ustanowił dwie hipoteki w 2013 (50tys.) i 2015 (85tys.). Według rozmowy z właścicielką, suma zaległych składek z odsetkami to właśnie 85tys. z czego spłaciła już 2x2tys. raty i aktualnie spłaca na bieżąco. Zakładając, że to prawda, czy to poprawne, że ZUS trzyma obie hipoteki? Nie powinien wykreślić tej z 2013.

3. Oprócz tej hipoteki jest też hipoteka banku z 2011 roku na kwotę 600 tys, nie wiem ile jeszcze z tego do spłaty, ale pewnie sporo.

4. Nie ma w KW żadnych innych wniosków ustanowienia hipoteki.

5. Pokrycie zobowiązań to jedno, ale czy ZUS z automatu zdejmie hipotekę?

6. @lami w Lublinie ciężko znaleźć fajny dom w interesujących mnie lokalizacjach, a budować się nie chcę. Warunkiem transakcji jest oczywiście takie zorganizowanie wszystkiego by było bezpiecznie.

7. Przykładowe rozwiązanie:
a) Umowa przedwstępna notarialna. Zaliczka/Zadatek na spłacenie ZUS - bezpośrednio na ich rachunek.
b) Z ZUSu zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami. Z tym wniosek do księgi wieczystej i do banku.
c) W banku kredyt.
d) Umowa notarialna ze spłaceniem hipoteki bankowej z kredytu.
e) Reszta kasy dla sprzedającego.
f) Ściągniecie starej hipoteki bankowej i ustanowienie nowej.

Czy mniej więcej tak by to wyglądało?

a) Umowa przedwstępna notarialna. Zaliczka/Zadatek na spłacenie ZUS - bezpośrednio na ich rachunek.
b) Z ZUSu zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami. Z tym wniosek do księgi wieczystej i do banku.


1. Trochę duża ta zaliczka. Po co? Pamiętaj, że jak nie uzyskasz kredytu to przepadnie.
2. O wykreślenie z hipoteki musi wystąpić ZUS. Zaleganie/niezaleganie nie ma tu wiele do rzeczy. 


Nie widzę tu różnicy między hipoteką ZUS, a banku. Nie rozumiem dlaczego jedną spłacasz przed, a druga po uzyskaniu kredytu. 
Osobiście dawałbym jak najmniej przed podpisaniem ostatecznej umowy notarialnej. Jedyny wyjątek to super okazja, o która się boisz, że ucieknie. Tutaj chyba takiej sytuacji nie ma.

Osobiście bym się udał do doradcy, a na pewno przynajmniej zapytał się w ZUSie jakie są procedury zdejmowania takiej hipoteki. 


Zacząłbym też już teraz rozmawiać z bankami. Masz wyliczoną zdolność itp.? Na pewno też podpowiedzą procedurę w takiej sytuacji.

Osobiście to bym się nawet nad ofertą nie zastanawiał. Są komplikacje i to dla mnie skreśla od razu ofertę.

@krzyss


Jakie komplikacje? Hipoteka to najnormalniejsza rzecz pod słońcem, przy handlu nieruchomościami.

Gdyby tylko obciążenia były hipoteką z banku to OK. Ale ten ZUS...

A nie masz opcji np wybudować dom? Masz jakąś działkę? Może kupisz działkę i zaczniesz budować?

odrzucamy wizję kilku lat z życia i budowania się.

Wiesz, ale kilka lat budowy domu to już przeszłość. No chyba, że ktoś buduje go metodą gospodarczą. Znajomi piętrowy dom budowali tak, że pierwszego dnia wiosny na działkę przyjechała koparka a wprowadzali się pod koniec października. I tylko na piętrze trzeba było dokończyć prace malarskie. Znajdź rozgarniętego inspektora budowlanego i on ci dopilnuje budowy, zna firmy, wie których nie dopuszczać bo i tak spartaczą.