Hejka,

Stoję przed czymś czego osobiście mocno nie lubię czyli zadłużeniem się i to takim zadłużeniem, którego nie zlikwiduję sobie w kilka miesięcy...

W skrócie kwota kredytu dość duża, bo na zakup domu przy LTV na poziomie ok. 25%. Kwota kredytu wychodzi około 320% naszych wspólnych rocznych zarobków netto, ale wiadomo życie, dzieci, dom, samochody trochę kosztują... Szacuję, że będziemy w stanie poświęcić 40-50% środków na obsługę zadłużenia i spłatę kredytu (aktualnie przez ostatni rok byliśmy w stanie oszczędzać 55-60% naszych zarobków).

Jeśli chodzi o pracę - ja działalność w IT, żona jest lekarzem (ale specjalizację skończy za 2,5 roku).

Mam teraz dwie konkurencyjne oferty:

1. Pekao SA:
Oprocentowanie: 1,7% (marża) + Wibor 3M (aktualnie 1,73%)
Prowizja: 1%
Nadpłata: do 10%/rok bez kosztów, po 5 latach całkowicie bez kosztów

Plan na kredyt: Wziąć na 25 lat by mieć niską ratę, nadpłacać ostro i spłacić po 7-10 latach.
Ryzyko: Wibor, który jak by szybko wystrzelił w górę (w ciągu 2-3 lat) to koszty kredytu popsują mi plan i będę go spłacał 20 lat oddając w kij odsetek.

2. BZW BK:
Oprocentowanie: Pierwsze 5 lat stałe 4,5%, Później 2% + Wibor 3M
Prowizja: 0,5% + ubezpieczenie po roku mogę zrezygnować = 0,65%
Nadpłata: prowizja 3% od kwoty nadpłaty przez 5 lat, później bez kosztów.

Plan na kredyt: Wziąć na 11 lat (maksymalna kwota raty którą oceniam jako bezpieczną, przy założeniu braku problemów z pracą i zdrowiem), nadpłacać jeśli się da by zejść z kredytem do tych 7-8 lat.
Ryzyko: Dużo mniejsze, po 5 latach powinienem zejść z ~50% kapitału. Jest jednak spora szansa, że będzie to droższe niż kredyt zmienny, w przypadku gdyby wibor się nie zmienił, kredyt jest 30% droższy.

I teraz przy powracającej inflacji, idącym w górę PKB, spadającym bezrobociu... Ale z drugiej strony umacniającej się złotówce, obniżeniu wieku emerytalnego itp. A co z kryzysami? Albo jakąś porządną wojną? (Aczkolwiek agresję Rosyjską na ziemie Polskie uważam za scenariusz nierealny). Co tu wybrać? :)

Szczerze skłaniam się do oferty BZW BK i po prostu zrobić swoje nie musząc patrzeć przez 5 lat na wskaźniki w gospodarce, kryzysy, naszą walutę itp. Ale ciekawi mnie wasza rada.

PS Szczerze plan pierwotny był taki, że jeszcze sobie jakiś czas poodkładamy i dopiero wtedy będziemy atakować temat, ale po dokładnym zbadaniu rynku znaleźliśmy jeden dom, który naprawdę nam podpasował. Jakbym budował sam (ale nie chcemy się budować!) to pewnie zbudowałbym go podobnie. No i jest w naprawdę dobrej cenie i w miejscu które nam naprawdę bardzo mocno pasuje. Więc postanowiliśmy nie czekać.

@Lukxxx

Oprocentowanie: Pierwsze 5 lat stałe 4,5%...

Dobrze - nie w tym banku i nie w kredycie hipotecznym, ale w życiu się tyle naoglądałem stałych warunków, które jak co do czego zmieniano jednym pisemkiem... Niech mnie ktoś poprawi, ale gdyby nastąpiła faktycznie duża zmiana warunków makroekonomicznych, to się będą przejmować zapisem o stałym oprocentowaniu? Według mnie wtedy przyjdzie aneks i tyle. Możesz się wtedy jedynie na niego nie zgodzić i oddać kasę od razu.

Może się mylę, ale nie takie rzeczy w życiu widziałem.

Od oceny jaki będzie stan gospodarki za 3 / 5 / 10 lat uchylę się. Nie wiem.
(W razie ekstremalnych wydarzeń, prawdopodobna jest hiperinflacja, a wtedy jest wręcz szansa przy wyczuciu chwili, spłacić resztę kredytu jedną pensją. )

Hmm, trudno wyrokować, co będzie w przyszłości.
Natomiast na podstawie swoich doświadczeń mogę napisać, że spłacając od ponad 8 lat kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem w Pekao SA, póki co warunki spłaty są dla mnie coraz korzystniejsze. Co prawda od około roku oprocentowanie jest bez zmian, ale w porównaniu do symulacji, obecne raty są niższe o około 50% od zakładanych. Do tego dochodzą znacząco wyższe dochody, więc kredyt mimo, że widoczny, to nie stanowi jakiegoś boleśnie odczuwalnego obciążenia. Dokładnie tak, jak zakładałem w momencie podpisywania umowy. Szczerze mówiąc: dlatego też nie rozumiem zupełnie powodów niechęci, przed takim rozwiązaniem (tu chyba pokutują jeszcze zaszłości z minionej epoki).

@Lukxxx

Mam podobne doświadczenia co spider. Rata kredytu w Pekao od początku mi spada.

Poza tym do wyliczeń poszukaj jeszcze kosztów ukrytych jak obowiązkowe ubezpieczenia, karty kredytowe i inne produkty bankowe, opłat za dokumenty i czynności.

Jestem świadom potencjalnie ukrytych kosztów i są tu one pomijalne.

Wibor już nie spadnie, z deflacji wychodzimy i będzie tylko rósł lub w najlepszym wypadku w miarę się utrzymywał. Pytanie ile, ale pamiętajmy, że 2,5 roku temu był: 2,06%. 3 lata temu był: 2,7%, a 5 lat temu ponad 5%.. Z marżą kredytu daje to 6,7% - auć.

@Luxxx

Odpowiedzi na takie pytanie to wróżenie z fusów. Moim zdaniem jest większa szansa na to, że Wibor będzie i tak korzystniejszy. Pomijając ryzyko o którym napisał kotin, oferta banku jest skalkulowana tak aby była dla niego korzystna.

BTW koszty dodatkowe wcale nie są pomijalne. np. jeśli Ci każą obowiązkowo ubezpieczyć nieruchomość, da Ci to dodatkowy koszt od 1 do 2 rat dodatkowo rocznie.

Odpowiedzi na takie pytanie to wróżenie z fusów. Moim zdaniem jest większa szansa na to, że Wibor będzie i tak korzystniejszy. Pomijając ryzyko o którym napisał kotin, oferta banku jest skalkulowana tak aby była dla niego korzystna.

Też tak sądzę, tylko że koszty ryzyka się inaczej rozkładają.

W obu przypadkach jest ubezpieczenie nieruchomości, ale w obu nie stanowi dużej części do raty.

Co do ostrego nadpłacania to z autopsji wiem, że PEKAO do tej pory stosowało zastrzeżenie w umowie, że owszem wolno Ci nadpłacać kredyt ale nie wcześniej niż po 3 latach od podpisania umowy a po drugie, że owszem po 3 latach możesz nadpłacać ale nie mniej jednorazowo niż 2krtoność raty i w ciągu roku nie więcej niż 2% wartości kredytu

Alii mylisz BP z SA a te 2% to pewnie prowizja od wcześniejszej spłaty, a nie maksymalna nadpłata...

Tak czy siak Pekao SA ma bardzo fajne możliwości nadpłaty...

Bardziej mi chodzi o podjęcie decyzji Wibor - ryzyko i potencjalny (realny zysk), oprocentowanie stałe - prawdopodobnie drożej, ale zabezpieczenie przed sytuacjami krytycznymi.

Nie mam czasu niestety na pisanie... ale powiem tylko, że powielasz myślenie znanych mi wielu osób,  które pierwszy raz w życiu muszą wziąć kredyt. Czy to hipoteka czy obrotowy w firmie. Pogadaj z kimś ze znajomych, kto ma więcej niż jedną hipotekę.

Szybkie rady:
1) nadpłata nigdy się nie opłaca. Chyba, że nie masz w co zainwestować pieniędzy.
2) jeśli możesz, to weź minimum 20% sumy kredytu więcej niż sobie wyliczyles. Nie znam przypadków, gdzie ktoś się o mniej pomylił. Wyjątek to budowa swoimi rękami i oszczędność na wykończeniu względem założeń.
3) popytaj w bankach czy nie mają spe jakby oferty dla lekarzy.
4) zapytaj w banku czy ubezpieczenie nieruchomości możesz sam załatwić.
5) jeśli możesz to bierz raty malejące.

To tak na bardzo szybko. Jak coś więcej to priv po 19stym. 

@mysiaczek


Generalnie rady dobre, z wyjątkiem 

2) jeśli możesz, to weź minimum 20% sumy kredytu więcej niż sobie wyliczyles. Nie znam przypadków, gdzie ktoś się o mniej pomylił. Wyjątek to budowa swoimi rękami i oszczędność na wykończeniu względem założeń.

To chyba najgorsza rzecz jaką można doradzić. 

Moim zdaniem należy pożyczać od kogo się da, pracować na dwa etaty, generalnie stanąć na głowie, aby brać jak najmniejszy kredyt. Szczególnie, że im większy udział własny, tym lepsze warunki ... i to znacząco.
Oczywiście należy też pamiętać o zostawieniu sobie gotówki na wykończenie - od kilkudziesięciu do kilkuset tyś. w zależności od skali + koniecznie bufora na życie i spłątę rat przez powiedzmy pół roku, gdyby noga się powinęła.

Piszę to jako osoba spłacająca, szczęśliwie bez problemów, dwa kredyty.

edit
Z własnego doświadczenia mogę też polecić rozejrzeć się po ofertach mniej popularnych banków. Jak 3 lata temu braliśmy kredyt na dom, z dość sporym udziałem własnych środków (ponad 40%) najkorzystniejsza oferta była akurat w banku spółdzielczym.

Jeśli chodzi o kryteria to patrzyliśmy się nie tyle na wysokość rat, co na to ile sumarycznie będzie do spłacenia. Takie uproszczone porównanie, które sugeruje raczej raty malejące. Chociaż oczywiście można dyskutować, czy biorąc pod uwagę nieuchronną inflację, sensowne. Do wszelkich "promocji" podchodziłbym bardzo ostrożnie, bo wiadomo jak działają banki... niby taniej, a w praktyce więcej dla nich.

Dobra Panowie, kompletnie nie odpowiadacie na postawiony przeze mnie problem.

Sprawę prześwietlenia ofert banków, negocjacji cenowych itp. itd. w większości mam już za sobą.

Teraz mam głównie dylemat:
a) wziąć kredyt ryzykowniejszy, ale prawdopodobnie tańszy.
b) wziąć kredyt mniej ryzykowny (raty stałe na 5 lat), ale prawdopodobnie droższy.

@mysiauek


Dzięki za krótkie rady, ale:


1. Chcę zejść z kredytu ASAP. Takie mam założenie, dla mnie ten kredyt to pętla na szyi i ewentualne zagrożenia w przypadku problemów z pracą, zdrowotnych czy np. poważnego kryzysu walutowego. 
2. Kredyt biorę młody na dom z rynku wtórnego (5 letni) bardzo fajnie zbudowany. W którym nasze odświeżenie tego domu to plan absolutnie minimum i zamknie się w kilku tys zł + meble.
3. To już jest uwzględnione w tych warunkach kredytowych.
4. Mogę, w obu.
6. A czym raty malejące różnią się od stałych + bez kosztowego nadpłacania? Niczym, poza mniejszą elastycznością a to się podobno nie opłaca... 

Kurcze, a ja się pytałem tu i tam o hipotekę na skończenie domu i nigdzie nie mogę dostać bo nie spełniam warunków...
Mamy za mały dochód netto na osobę. Jeśli bym sobie kredyt załatwiał przed urodzeniem dziecka to bym dostał.
Zwykłą pożyczkę możemy dostać, hipoteki nie. Hipoteki nie trzeba mi już dużo, może 1/4 wartości nieruchomości. Ale ta zdolność... :/

@ Lukxxx ja bym brał opcję ryzykowniejszą - zmiana stóp procentowych o 3% w skali  5 lat wg mnie jest mało prawdopodobna (po pierwsze konsumpcja pobudza gospodarkę a po drugie większe oszczędności to mniejsze wpływy z podatków) 


szklanej kuli jednak nie posiadam i mogę tylko napisać co ja bym zrobił

@Lukxxx

Alii mylisz BP z SA a te 2% to pewnie prowizja od wcześniejszej spłaty, a nie maksymalna nadpłata...

Tak czy siak Pekao SA ma bardzo fajne możliwości nadpłaty...

Bardziej mi chodzi o podjęcie decyzji Wibor - ryzyko i potencjalny (realny zysk), oprocentowanie stałe - prawdopodobnie drożej, ale zabezpieczenie przed sytuacjami krytycznymi.

jak bym miał na myśli SA to bym napisał chyba PKO SA a nie PEKAO, napisałem to co jest napisane w umowie i żebyś to sprawdził, jeśli nie masz takiego zapisu na 100% to super

Wybrał bym wariant bardziej ryzykowny

@kowgli
@Lukxxx
Ludzie zwykle biorą kredyt na tyle na ile "im się wyliczyło". Dlatego lepiej wstępnie wystąpić o większą kwotę a potem nie brać całości.
Nie znam przypadków budowy lub zakupu z rynku wtórnego domu, gdzie nowy właściciel nie przestrzelił by się o co najmniej 20%.

Pisze to jako właściciel więcej niż jednego kredytu (i więcej niż jednego spłaconego) i paru mieszkań na wynajem.
Naprawdę sporo widziałem, szczególnie właśnie przy domach z rynku wtórnego, gdzie na przykład wylewanie dodatkowych fundamentów to nic dziwnego a poprawki dachu to raczej standard.

Czym raty malejące różnią się od nadplacania? Najprościej mówiąc: ilością dostępnej gotówki w danym momencie. Mam nadzieję, że jasno to ująłem.

Naprawdę: te same wątpliwości słyszę (słyszymy)  od każdej osoby biorącej pierwszy raz hipotekę.

@Lukxxx
Odświeżenie domu wewnątrz, to parę tysięcy?
Liczyłeś to wg stawek sensownej ekipy albo ktoś Ci to policzył?
Ja mam stała ekipę remontową. Chłopaki głównie robią duże powierzchnie, ale po starej znajomości i moje mini roboty. 
Nie są tani, ale jedziesz do Castoramy, pokazujesz co chcesz i gdzie i potem spotykasz się na umówionym terminie zakończenia robót.
Płaci się więc ekstra za duży komfort, że chłopaki się nie pytają : "Panie a ta rurka gdzie ma być?"
Trzy lata temu odświeżenie mieszkania 74m + kafelki na dużym balkonie + dobudowa jednej ściany wyszło właśnie pare tysięcy.


Meble za to, nie mają górnej ceny :)


@krzysss
Przypomnij się na priv po 20stym (zarobiony jestem po pachy). Dziwna sytuacja i z ciekawości by(ś)m(y) się jej przyjrzeli jeśli nie masz nic przeciwko.

@mysiauek, spoko, wyślę priva po 20`stym.